2022年买的REITs基金现在怎么了？

REITs基金

REITs基金定义

还是有很多朋友不了解REITs基金到底是什么，财姐还是把概念说一下。

REITs（RealEstate InvestmentTrusts）全称为不动产投资信托基金。最早起源于国外，国内去年6月份引入上市，目前只有11只投资标的，而且仅限制于基础建设设施的投资基金，目前并未涉及到居住住宅的投资。

个人理解

自我解读

简单来说，目前国内发行的reits基金的模式就是做长期房东，收租金分红。投资物流产业园，港口仓储，高速公路等持盈性不动产项目。每年收取租金，并将盈利分红。

举个实际例子，上市发行的“嘉通高速reits”这条高速路造价88亿，收费30年，也就是该基金的封闭期为30年。募集88亿，换收取30年的高速过路费。而中途想卖出手中的份额，则要把基金转入场内，公开交易。

REITs基金溢价的产生

如果按REITs基金上面的概念和理解来看，REITs的收益率本身应该在3%—6%之间，但是由于投资标的稀缺，引起了资金的炒作，发行不到一年，平均盈利超过了40%+，溢价非常高，而且日内波动很大。

2022年reits基金情况

现在的REITs基金

2021年中到2022年初可以说REITs基金非常火，吸引了大量资金资金高位接盘，经历了一年半的冷静期，很多跌幅超过了30%-40%，而这种高溢价的亏损，在REITs基金进入冷静期后，估计至少要5-8年才能拿回来。任何资产，尤其是净值化证券化的资产，都不能盲目的买入，尤其是在高溢价的时候去接手，是最危险的。

华夏交建REITs

建信中关村REITs

REITs后续发展和投资思路

1. REITs基金的未来发展

在REITs基金发行上市至今，这种模式就已基本成熟，在现有模式不会有停下脚步，并且由2021年的11只单一类型产品已经拓展到了保障房、光伏、水利，以及民营仓储“京东仓储REIT”等大型不动产设施，未来还会有更多的商业写字楼，酒店，公寓，机场，港口，以及各种新基建，比如通信基站，数据中心等等项目。

2023年28支REITs基金

2. 看REITs基金的本质

就像可转债的本质是一张欠条，而Reit的本质则是做几十年的包租公，每年收取租金盈利。

一个人买不起房子，但好多人买一套房子是违法的，但在reit上，又成了一种解决各种问题的新型共赢模式。一条几十亿高速路个人无法实现，但成千上万投资者分摊就变得轻而易举。

比如广州广河reit，就是广州到河源段的149公里高速路的所有权。有人问这条路是你家开的么？广河reit的持有者就可以说，没错是我家的。而每年的高速费收入都将以分红的形式分给持有者。但仅靠分红回本，也都是几十年后的事情了。

3. 配置逻辑思路

不论什么投资品种，只要证券化后，就会万物皆可炒，万物皆周期。一些优质项目跌至合适的价格后可以关注。

对于对应标的的投资额，预期分红收益率，大概可以估算出每份额的的价值，所以对于老的REITs基金，高溢价的不建议盲目买入，折价的尤其是价格较低的，营收能力较强的项目标的，可以重点跟进。

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