国家统计2023年4月18日，发布了1-3月份房地产投资及销售的有关数据。

从上个月，我们已经确认，2023年不再发布土地购置面积和土地成交价格两个数据，推测与此前土地市场不振以及弱化土地财政等相关。

每月公布数据指标，由十个大类减少为8个大类，各指标反映市场信息如下。

由于全文分析内容较长，为便于大家阅读，将分三次进行发布，今日发布第一部分。今日内容主要分析房地产开发投资数据、施工面积、新开工面积，三个指标情况。

关键结论如下：

1、房地产开发投资在1-2月份短暂反弹后，有调头继续下跌，且跌幅扩大的迹象。房地产市场尚未进入新的投资平衡期。房企投资持续下滑将继续减少对资金的总量需求，尤其是项目贷款规模可能连续降低。房企项目管理人员面临较大的优化压力。

2、预测房地产施工面积，全年在2022年基础上可能继续下探减少6亿㎡左右，这一趋势，将影响建筑类、建材类全年行情。

3、预计房企全年营收将进一步下滑。

一、房地产开发投资情况

（一）累计投资情况

1-3月，房地产开发投资累计25974亿元，统计局官方发布同比减少5.8%，而我们自行对比发现同比减少6.45%，推测统计局计算错误，并没有及时勘正。（我们将在今日向统计局核实后，予以补充说明）

分析认为，投资同比跌幅扩大的主要原因为：2022年房企拿地减少，以及销售缓慢，导致施工进展缓慢，进而导致投资强度不足等综合因素所导致。

（二）单月投资情况

从单月投资情况来看，3月份房地产开发投资金额为12305亿元，同比减少7.24%。从近13个月的数据分析来看，房地产投资在2022年11月触底后在金融支持房地产及各地方大力放宽限购限贷等措施后，投资出现反弹，但从目前情形来看，3月投资有继续调头向下的迹象。

据此，可进一步判断，房地产市场是否进入新的供求平衡，能否企稳。

（三）各物业类别投资情况

3月住宅开发投资9494亿元，同比减少4.98%；办公开发投资417亿元，同比减少17.75%；商业开发投资897亿元，同比减少18.82%。

相比较而言，住宅开发投资降幅较小，商业、办公开发投资降幅较大。

二、房屋施工面积

（一）累计数分析

1-3月，房地产施工面积累计76.45亿平米，同比减少5.2%。

从2022年全年累计施工面积情况来看，年初施工面积基本上可以奠定全年的施工面积基数，2022年12月与1月相比，全年增加施工面积12亿㎡左右。而2023年开年施工面积为75亿㎡，与去年开年施工面积相比减少3.5亿㎡，加之2022年全年土地获取面积同比减少54.6%，则预测本年度新增施工面积相比较2022年大概率减半，则全年新增施工面积约6亿㎡。到年末预计施工面积达到81亿㎡左右，全年同比将减少约10%。预测每月同比呈现跌幅扩大趋势。

受此影响，对证券市场房建类、建材类企业等将会产生负面影响。房地产从业人员，工程类、项目管理类将带来较大程度的失业压力。房地产对资金的需求总量将进一步减少，项目贷将会有较大幅度降低。

房地产施工面积，还受到停工面积是否复工的影响，由于统计局并未公布停复工情况，故无法做出进一步的细致分析。

（二）单月数据分析

3月，单月房地产施工面积新增1.43亿㎡，同比减少34.23%。施工面积在年初短暂反弹后，继续向下。

与累计数据分析同理，预计2023年度逐月新增施工面积同比仍将减少。

（三）各物业类别施工面积新增情况

3月，住宅新增施工面积1.05亿㎡，同比减少32.27%；办公新增240万㎡，同比减少61.9%；商业新增921万㎡，同比减少43.39%。

相比较而言，办公室新增施工面积减少幅度最大，商业次之，住宅新增降幅最少。

三、房屋新开工面积

（一）累计数据分析

1-3月，房地产新开工面积累计2.41亿㎡，同比减少19.2%。与施工面积相比，新开工面积数据相对比较简单，仅表示项目第一次开工时的数据，而施工面积还包括项目停工后二次复工的面积。因此，在统计局取消发布土地购置面积和金额的数据后，新开工面积，也将是一个间接判断新增土地情况的一个关键指标。通常土地获取后会在3-6个月开工，具有一定的滞后性。当前新开工面积主要受2022年下半年土地获取的影响。

（二）单月数据分析

3月，房地产新开工面积1.05亿㎡，同比减少29.03%。2022年同期，同比跌22.25%，相比同期跌幅扩大。由于当前新开工面积项目多数为2022年下半年后的项目，预计新开工面积反弹最快也要在2023年6月份后，在此基础上还需要进一步观察土拍市场的成交情况。

（三）各物业类别新开工情况

3月住宅新开工面积7828万㎡，同比减少26.99%；办公新开工面积240万㎡，同比减少50%；商业新开工面积702万㎡，同比减少35%。

相比较而言，办公新开工降幅最大，商业次之，住宅最少。由于多数住宅项目均有刚性配比社区商业5%-15%左右，故商业新开工体量比办公体量大，且降幅低于办公类物业。

以上为第一部分内容，第二、第三部分次日发布，欢迎关注。

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