【编者按】：

2022年，福州存量房总成交套数27522套，环比跌31.87%，整体交易进入“普跌”行情。成交均价为24777元/平，同比上年度26434元/平，下跌6.27%。

研究团队对2022年存量房市场的交易数据进行反复辩真、匹配，汇总形成今日呈现的《2022年福州存量房指数年报》。

NO.1 12月全国重点城市存量房成交价格TOP10

12月重点城市二手房价格排行

12月，全国重点城市存量房交易价格上，上海以72587元/平，环比上涨4.17%，重登榜首位置。

本月，最值得关注的是中央各部委发布的重磅利好消息。

12月15日，刘鹤在第五轮中国－欧盟工商领袖和前高官对话上重提房地产是国民经济的支柱产业。

12月19日，中央财办有关负责人就当前经济热点问题作出回应。其中，在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策，这些消费潜力要予以释放。

12月21日，央行在学习中央经济工作会议中提出，引导金融机构支持房地产行业重组并购，改善头部房企资产负债状况。

12月26日，住建部原副部长仇保兴表示，当前房地产市场非常脆弱，房地产市场一定要稳健发展，防止对市场直接或间接不利的政策出台。

政策的密集发布，拉动了地产股走势，为各上市房企融资“回血”，推进项目完工，修复楼市信心创造条件。

12月，福州存量房挂牌均价为25906元/平，环比上涨5.24%，连续4个月跌出前十榜单。本月，福州二手房总成交套数1919套，环比上涨29.49%。本月受楼市利好政策频吹，以及年底学区房交易行情开启，拉动二手房有所回暖。

NO.2 福州五区存量房2022年成交情况

福州市区2022年全年成交情况表

从网签数据看，2022年福州存量房总成交套数27522套，同比跌31.87%，成交面积1908074.69平，同比跌31.73%。

从细分数据来看，本年度全区成交量均呈现双位数下跌行情。仓山区成交8148套，环比下跌33.32%，仍为本年度成交量最高的区域；鼓楼区紧随其后，以成交7309套，环比下跌33.18%；本年度成交量跌幅最大的是晋安区，成交量6461套，环比下跌34.12%，此外，台江区成交4347套，同比下跌23.08%，成为本年度跌幅最低的区域。

在成交面积上，本年度成交1908074平，同比下跌31.73%。本年度鼓楼区成交面积跌幅最大，以442467平，同比跌幅达32.68%。此外，台江区本年度的成交面积跌幅最小，以259200平下跌28.62%。

NO.3 福州存量房2022年成交价走势

（单位：元/平）

2022年，福州存量房成交均价为24777元/平，同比上年度26434元/平，下跌6.27%。

造成本年度存量房成交均价下跌的原因在于，一方面是福州学区房的集体“降温”。后台数据显示，2022年福州学区房成交均价为45328元/平，同比2021年度的46190元/平，下跌1.86%。最为直观的是，2022年度，破十万的学区房社区大幅减少。全年仅横锦巷新村成交一套破十万元/平的学区房，上年度一度热炒的九彩华庭、碧玉花园等学区房均不同程度下跌。

另一方面，从成交结构上来看，2022年各区成交均呈现下跌态势，其中马尾区本年度成交均价为11790元/平，同比上年度16711元/平，下跌29.46%，成为拉低本年度均价下跌的“主因”；此外，晋安区和仓山区在本年度的成交均价为20914元/平和22261元/平，同比上年度的23485元/平和24598元/平，分别下跌10.95%和9.5%，跌幅也十分明显。

而在面积段方面，2022年，50-70平面积段本年度成交均价25644元/平，同比28609元/平下跌10.36%，跌幅最大；此外90-110平面积段本年度成交均价22818元/平，同比24932元/平下跌8.48%；此外，50平以下本年度28937元/平，同比31057元/平下跌6.83%。

综上，在学区房交易“降温”，五区特别是近郊盘集中的马尾、晋安、仓山三区成交均价的大幅缩水下，造成了2022年度福州存量房整体均价的下行。

NO.4 2022年市区个盘成交均价TOP10

2022年，福州学区房的集体“降温”。后台数据显示，2022年福州学区房成交均价为45328元/平，同比2021年度的46190元/平，下跌1.86%。最为直观的是，2022年度，破十万的学区房社区大幅减少。全年仅横锦巷新村成交一套破十万元/平的学区房，上年度一度热炒的九彩华庭、碧玉花园等学区房均不同程度下跌。

2022年，个盘成交第一被横锦巷新村拿下，该社区划片鼓二小，对口延安中学，为1996年老社区，小区共4栋楼，开放式无人管理的社区。除了横锦巷新村，本年度TOP10榜单，对口延安中学的小学学区房社区大幅上榜，如格致小区、邮电宿舍、碧玉花园等，而往年入榜的划片钱塘小学学区房，在本年度的榜单中有所收缩。

从今年以来的整体的学区交易可以看出，在“六年一学位”政策后续影响，以及整体市场交易下行的大背景之下，学区房交易房源从以往的50平以下转变为50-70平，更多的家长在购置学区房时，更加理性兼顾学区房的划片和居住需要，让50-70平面积段成为本年度学区房的性价比之选。

NO.5存量房租赁2022年价格走势

（单位：元/套）

2022年，福州租赁套均价格为2626元/套，同比2021年2648元/平，下跌0.83%。

造成本年度租赁价格下跌的原因在于：从成交结构来看，本年度110-144平和144平及以上房源套均成交价为4063元/套和5400元/套，同比2021年的4156元/套和5694元/套，下降了2.26%和5.18%。后台数据显示，全年仅融侨外滩租出一套280平11000元/套的房源，而在2021年，包括融侨外滩、恒力城、保利天悦在内社区则成交多套破万房源，融侨外滩更是租出1.7万元的天价房源，拉高了2021年的福州租赁均价。

而从成交区域来看，台江区2022年度的套均成交价为2640元/套，同比2021年2782元/套，下跌了5.13%，成为本年度跌幅最大的区域。造成这一结果的原因在于，2022年起台江区涌现出一大批新建成交付的次新社区，如阳光城檀境、万科金域国际、恒大天璟等，此类社区规模庞大，房源充裕，此类房源大规模的入市，也造就了台江区整体租赁价格的回落。

综上，在破万高价租赁房源的缩减，以及天量次新社区的规模入市，共同促成了2022年度福州租赁市场成交均价的下行行情。

【注：1、以上仅为《福州2022存量房指数12月报&年报》的节选篇章，更多维度全景分析楼市可通过本号后台留言联系研究中心；2、本报告所指福州市区，均指传统的市五区+闽侯（暂不含长乐区）】

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